Jak kupić dom

Licytuj mądrze. Nie ma ogólnej zasady, jaka powinna być twoja początkowa oferta ani ile razy powinieneś iść ze sprzedawcą. Większość niedoświadczonych nabywców po prostu składa ofertę o pewien procent - powiedzmy 10 lub 15 procent - od ceny ofertowej, mówi Ilyce Glink, autorka Kup, zamknij, wprowadz się! ($15, amazon.com). Ale to nie jest mądra strategia. Na rynku tego kupującego może dojść do przepłacenia. Sprytniejszy ruch: zapytaj swojego agenta nieruchomości o ceny porównywalnych domów w okolicy, która niedawno sprzedała. Skorzystaj z tych danych, aby określić najwyższą kwotę, jaką jesteś skłonny zapłacić, a następnie prześlij stawkę nieco niższą. Następnie zacznij się targować.
Stawiaj wyraźne wymagania. Bądź świadomy dodatków, takich jak zasłony i oprawy oświetleniowe, które chcesz dołączyć do domu. Kupujący mają obecnie przewagę, więc bardziej prawdopodobne jest, że większość Twoich wniosków zostanie spełniona.

Poproś o polecenia. Nie ma jednego łatwego sposobu na znalezienie pożyczkodawcy, więc najlepiej znaleźć znajomych i rodzinę, aby uzyskać rekomendacje. (Potrzebujesz usługodawcy, który ma dobrą obsługę klienta.) Lub poproś agenta nieruchomości o sugestie oficera pożyczki. I pytaj w lokalnych kasach kredytowych, niezależnie od tego, czy jesteś członkiem, czy nie. Często mają najniższe stawki, jeśli kwalifikujesz się do członkostwa, i zazwyczaj łatwo jest się przyłączyć. (Iść do ncua.gov znaleźć.)
Oblicz swoją zaliczkę. Aby uniknąć konieczności zakupu prywatnego ubezpieczenia kredytu hipotecznego, musisz zapłacić co najmniej 20 procent ceny zakupu przed zamknięciem kosztów.
Uzyskaj oferty od co najmniej trzech kredytodawców. Skonsultuj się z bankierami hipotecznymi (pracującymi wewnętrznie z dużymi instytucjami, takimi jak J. P. Morgan Chase i Wells Fargo) oraz z brokerami kredytów hipotecznych (którzy robią zakupy ze wszystkimi kredytodawcami), aby uzyskać najlepszą stopę procentową. Zapytaj każdego urzędnika pożyczkowego, ile jej instytucja pobiera za koszty zamknięcia, w tym opłatę za ubezpieczenie i koszt przesłania faksem dokumentów. (Opłaty różnią się; iść do Bankrate.com aby zobaczyć średnią dla swojego stanu.) Upewnij się, że pożyczyłeś pieniądze od kogoś, kto jest dostępny i chętnie poświęci czas na wyjaśnienie procesu zatwierdzania pożyczki. Bardziej prawdopodobne jest, że będzie uczciwa w kwestii wszystkich kosztów. I pamiętaj, aby zapytać pożyczkodawcę, czy odłożenie większej ilości pieniędzy może dać lepszą stawkę.
Zdecyduj, czy chcesz zapłacić punkty, aby obniżyć stawkę. Czasami bank pozwala ci kupić przedpłacone odsetki (punkty, w języku finansów) w zamian za obniżone oprocentowanie. Punkty nie są tanie. Każdy będzie cię kosztował 1 procent kwoty pożyczki. Więc jeśli kupujesz dom, który kosztuje 273 000 USD (średnia krajowa) z 20 procent niższą kwotą, będziesz musiał zapłacić 2,244 USD za punkt. Nie masz tyle gotówki pod ręką? Zapytaj o zakup pół lub nawet ćwierć punktu. „Jeśli zamierzasz zostać w domu przez co najmniej dziewięć lat i możesz sobie na to pozwolić, warto ponieść dodatkowy koszt z góry, ponieważ na dłuższą metę będzie cię to kosztować mniej ”- mówi Jack Guttentag, emerytowany profesor finansów w Wharton School of University of Pennsylvania. Iść do mtgprofessor.com obliczyć, czy jest to dla Ciebie dobra opcja.

Znajdź wykwalifikowanego inspektora. Eksperci twierdzą, że to jedna sytuacja, w której nie powinieneś przyjmować rekomendacji od swojego pośrednika w obrocie nieruchomościami. Może zachęcić cię do pójścia z kimś, kto przeoczy problemy, aby umowa przebiegła tak płynnie, jak to możliwe. Zamiast tego skontaktuj się z profesjonalną organizacją (ashi.org, nahi.orglub nachi.org), aby znaleźć akredytowanego, samozatrudnionego eksperta, który przeprowadził co najmniej 1000 kontroli. W wielu stanach nie ma programu licencjonowania, ale stowarzyszenia te zazwyczaj wymagają od swoich członków spełnienia określonych standardów i uczestnictwa w kształceniu ustawicznym. Oczekuj, że zapłacisz od 300 do 750 USD za ogólną kontrolę.
Z góry poproś o szczegółowy raport z inspekcji. Zapytaj, ile czasu zwykle inspektor potrzebuje na przeprowadzenie analizy (przeciętny dom powinien zająć od jednej do trzech godzin) i jak będzie wyglądać gotowy raport. Chcesz mieć co najmniej 10 stron i zawierać zdjęcia wszystkiego, co jest nie tak.
Rozważ dodatkowe oceny. Zapytaj swojego pośrednika w obrocie nieruchomościami i głównego inspektora, czy zalecają zaplanowanie dodatkowych kontroli powyżej standardowej. Mogą one obejmować analizy komina, kanału ściekowego i zbiornika oleju oraz testy na pleśń i radon - każdy z tych testów kosztuje od 100 do 300 USD. „To, co musisz zrobić, zwykle zależy od wieku, stanu i stylu domu”, mówi John Guy, były przewodniczący Kapituły Północnej Karoliny Amerykańskiego Towarzystwa Inspektorów Domowych, profesjonalista organizacja. Na przykład radon jest problematyczny w niektórych piwnicach, ale jeśli w twoim domu jest tylko miejsce do pełzania, prawdopodobnie nie musisz się martwić.
Weź udział w inspekcji. To Twoja okazja, aby zadać pytania dotyczące infrastruktury domu. Należy zapoznać się z działaniem i położeniem zaworów odcinających gaz i wodę oraz skrzynki wyłącznika.
Powiedz mechanikowi, aby przedstawił pisemne prognozy dla wszystkich poprawek. Twój agent nieruchomości przedstawi sprzedającemu przewidywane koszty związane z wszelkimi problemami stwierdzonymi podczas kontroli.
Poproś o kredyt cenowy. Możesz kontrolować jakość, jeśli naprawy są wykonywane samodzielnie, mówi Boni Bryant, agent nieruchomości z Los Angeles w Sotheby International Realty. Poproś o odjęcie kosztu wszelkich poprawek, bez względu na to, jak duże lub małe, od ceny sprzedaży i wykonania prac po sfinalizowaniu zakupu.

Poproś o wycenę nieruchomości. Aby ustalić jego wartość, potrzebujesz rzeczoznawcy. Ale generalnie nie możesz go zatrudnić; robi to twój pożyczkodawca. Możesz jednak pomóc w sprawnym przeprowadzeniu oceny. „Poproś sprzedawcę, aby był obecny, aby można było odpowiedzieć na wszelkie pytania rzeczoznawcy dotyczące domu”, mówi Bob Sicoli, właściciel RVS Appraisal Services, w Scotch Plains, New Jersey. Powinien także mieć kopię umowy sprzedaży, aby dokładnie sprawdzić, co jest (i nie jest) sprzedawane.
Powiedz swojemu brokerowi, aby przedstawił listę porównywalnych nieruchomości. Wskaż, gdzie oceniany dom został ulepszony (np. Odnowione łazienki) i czym różni się od innych ostatnich sprzedaży.
Porównywarka ubezpieczeń tytułów. Możesz wybrać dostawcę tego ubezpieczenia, który chroni Ciebie i Twojego pożyczkodawcę przed zastawami. Nie ma zauważalnej różnicy w ochronie, więc możesz wybrać najtańszą opcję. Ubezpieczenie własności stanowi około 60 procent kosztów zamknięcia i powinieneś spodziewać się, że zapłacisz około 0,5 procent kosztów domu za cenę zakupu, mówi Timothy Dwyer, założyciel i dyrektor generalny Entitle Direct Group, firmy ubezpieczeniowej w Stamford, Connecticut. Aby znaleźć najlepszą stawkę, przejdź do Closing.com. Uwaga: pożyczkodawca może zawetować twój wybór, jeśli firma nie ma wysokiej oceny, więc zapytaj ubezpieczyciela o jego ocenę.

Rozważ zatrudnienie adwokata. W niektórych stanach prawnicy zwykle nie są wykorzystywani do zakupów mieszkaniowych. „Ale nawet w tych obszarach powinieneś znaleźć prawnika, jeśli Twoja sytuacja jest skomplikowana lub jeśli kupujesz wykluczenie lub krótką wyprzedaż”, mówi Glink.
Zablokuj swoją stopę procentową. Nie ma potrzeby robić tego więcej niż 30 do 45 dni przed zamknięciem, ponieważ nie oczekuje się, że stopy wzrosną znacząco przez co najmniej półtora roku.
Uzyskaj szczegółową listę kosztów zamknięcia od swojego pożyczkodawcy. Oprócz wydatków związanych z pożyczką, możesz mieć dodatkowe opłaty, takie jak usługi związane z tytułem własności i podatki transferowe. Informacje te powinny być wymienione w formularzu Szacowania dobrej wiary, który pożyczkodawca dostarcza, gdy ustalasz swoją stopę procentową.
Uważaj na fałszywe opłaty. Niektórzy pożyczkodawcy pobierają opłaty za przygotowanie dokumentów, papiery messengering, a nawet drukowanie wiadomości e-mail. Warto poprosić o usunięcie tych przedmiotów z rachunku, mówi Glink.

Sprawdź, czy wszystkie dołączone urządzenia są sprawne. Włącz piekarnik, zmywarkę do naczyń, kuchenkę oraz pralkę i suszarkę. Nie zapomnij też upewnić się, że lodówka działa.
Odkręć każdy kran i spłucz toalety.
Podłącz coś do każdego gniazdka. Chcesz, aby elektryk naprawił wszystkie zepsute zaraz po zamknięciu domu.
Sprawdź czujniki dymu. Zapal każdą z nich, aby sprawdzić, czy są sprawne.
Sprawdź ciepło i klimatyzację. Nie chcesz się dowiedzieć, że piec lub klimatyzacja nie działa kilka miesięcy później.
Poszukaj wody i pleśni na sufitach. Mogą być oznaką ciągłych wycieków.
Zbadaj oznaki szkodników, w tym odchody (myszy) i resztki owadów.
Negocjuj kredyt końcowy. Jeśli znajdziesz coś uszkodzonego lub brakującego, poproś brokera lub prawnika o rekompensatę finansową.
I wreszcie najłatwiejsza część: podpisz umowę, a następnie się wprowadź.

Jesteś spanikowany. Czy zabraknie nam pieniędzy? Nie możesz spać w nocy. Co jeśli sąsiedzi są okropni? A ty jesteś trochę na krawędzi. Mój mąż powinien się zgodzić z tymi farbami, bo inaczej oszaleję! Jeśli są to twoje objawy, masz klasyczny przypadek niepokoju związanego z zakupem domu. I nic dziwnego: uzyskanie dużego kredytu hipotecznego jest oceniane jako bardziej stresujące niż wyjście dziecka z domu lub kłopoty z bossem, zgodnie ze skalą stresu Holmesa i Rahego, która mierzy ciśnienie wypełnione sytuacje. „Stawki są bardzo wysokie i boisz się popełnić błąd, który może zagrozić Twojemu zakupowi lub być kosztowny”, mówi Amanda Clayman, terapeutka finansowa w Nowym Jorku. Jak więc znaleźć spokój?
Nie wchodź nad głowę. Stephen Habetz, wiceprezes ds. Bankowości hipotecznej w Darien Roway-ton Bank w Darien, Connecticut, w dużej mierze martwi nabywców domów. Aby upewnić się, że wykonujesz sprytny ruch, skorzystaj z kalkulatora kredytu hipotecznego pod adresem Bankrate.com.
Wybierz ostrożnie swojego agenta nieruchomości. „Jej zadaniem jest pomóc ci rozwiązać niepokój i poradzić sobie z pojawiającymi się niespodziankami” - mówi Eric Martell, agent nieruchomości z Orlando na Florydzie, który ma doktorat w psychologii. Aby ustalić, czy agent nieruchomości będzie dla ciebie dobrym wyborem, zadaj następujące pytania: Ile osób pomogłeś w kupnie domu? Co robisz, gdy trudno jest współpracować ze sprzedawcą? Jak utrzymasz spokój mnie i mojego małżonka w tym procesie? Jeśli jej osobowość nie pasuje do twojej, znajdź innego agenta.
Mieć oś czasu. „Wyznaczenie kroków do podjęcia - i kiedy je podjąć - zmniejszy szanse, że będziesz zaskoczony tym, ile pracy wymaga zakup domu”, mówi Clayman.