Jak zerwać dzierżawę mieszkania

Załóżmy, że znalazłeś wymarzoną pracę w całym kraju, ale umowa najmu nie kończy się przez kolejne sześć miesięcy. Lub, po tygodniach chodzenia tam iz powrotem z właścicielem, twoje mieszkanie jest nadal spleśniałe po powodzi. Może sąsiad na górze lubi tańczyć o północy. Bez względu na powód, chcesz zerwać umowę najmu.

Jerry Leazer, licencjonowany pośrednik nieruchomości w Nowym Jorku, mówi, że jeśli chodzi o zerwanie umowy najmu mieszkania, mówi, że jest jedna rzecz, której się nauczysz szybko: „Nie wszyscy właściciele są sobie równi i nie ma typowego scenariusza.” Ale oto, jak możesz zacząć analizować najlepsze rozwiązanie dla swojego sytuacja.

Przeczytaj umowę i poszukaj odpowiedniego języka.

Pierwszym krokiem, który powinieneś rozważyć przy rozważaniu przerwy w dzierżawie, jest przeczytanie umowy najmu.

Być może jesteś rzadką rasą, która czyta umowy przed podpisaniem umowy. W takim przypadku zrozumiesz już warunki. Ale jeśli nie, wyciągnij umowę i poszukaj klauzuli dotyczącej wczesnego wyprowadzki.

Michelle Clardie, profesjonalny zarządca nieruchomości z wypożyczalniami w Południowej Kalifornii, mówi, że umowa najmu może się przeliterować warunki te zawierają wyrażenia takie jak „przerwa w dzierżawie”, „przedterminowe wypowiedzenie”, „naruszenie umowy” lub „niemożność spełnienia warunków warunki."

Przygotuj się na zapłacenie grzywny.

Zawsze będziesz mieć możliwość zerwania umowy najmu, ale prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić. „Jeśli zrywasz umowę najmu, naruszasz umowę” - mówi Clardie. „W większości przypadków właściciele nieruchomości są do pewnego stopnia skłonni z tobą współpracować, ponieważ tak naprawdę nie chcą pusta jednostka, ale nie można oczekiwać, że wynajmujący pozwoli ci zerwać umowę najmu skutek."

Zamiast tego przygotuj się na zapłacenie wysokich kar. Clardie mówi, że w wielu stanach, w tym w Kalifornii, wymagane są dwa miesiące czynszu jako opłata za zerwanie umowy. Niektórzy właściciele zatrzymają również depozyt zabezpieczający w ramach tych warunków.

Mam dobry powód.

Oczywiście są pewne sytuacje, które pozwolą ci zerwać umowę najmu bez szkód. Holly McQueen, wiceprezes GMH Capital Partners, mówi, że przepisy federalne i stanowe zezwalają aktywnym członkom wojska na wcześniejsze zakończenie umowy najmu na podstawie Ustawy o zwolnieniu obywatelskim Servicemembers.

McQueen mówi, że możesz również zerwać umowę najmu, jeśli jesteś seniorem, który przenosi się do placówki opieki nad osobami starszymi. W przeciwnym razie, oczywiście, jeśli wynajmujący naruszył umowę najmu, popełniając pogwałcenie bezpieczeństwa i higieny pracy, prawdopodobnie będziesz mieć dobre powody do odejścia. To samo dotyczy znacznych szkód majątkowych spowodowanych klęskami żywiołowymi.

„Wiele stanów pozwoli ofiarom przemocy domowej rozwiązać umowy bez kary”, dodaje McQueen. Leazer mówi również, że w niektórych stanach masz podstawy do zerwania umowy najmu, jeśli wynajmujący cię nęka lub narusza twoją prywatność. „Mimo że NYC zezwala na przerwy w wynajmie w powyższych sytuacjach, może nie być to tak proste jak telefon do biura właściciela” - mówi.

ZWIĄZANE Z:Tak, potrzebujesz ubezpieczenia najemców, nawet jeśli Twoje miejsce jest małe i niedrogie

Zbierz wszystkie formalności.

Jeśli uważasz, że masz dobry powód, by zerwać umowę bez ponoszenia opłat, następnym krokiem jest przygotowanie dokumentacji.

„Zbierz całą dokumentację z powodów, dla których chcesz zerwać umowę najmu, na przykład list z ofertą dotyczącą nowej pracy, list z rozwiązaniem umowy o utratę pracy, wojskowe nakazy służby, trudności finansowe spowodowane rozwodem lub rachunkami za usługi medyczne lub nakaz sądowy dotyczący prześladowania / zakazu kryminalnego / przemocy domowej - mówi Candice Williams, pośrednik w obrocie nieruchomościami w RE / MAX Space Centrum.

Rozważ podnajmij swoją przestrzeń.

Jeśli nie masz powodu zerwać umowy najmu bez opłat, ale nie chcesz płacić żadnych kar, podnajmowanie może być opcją. Clardie twierdzi, że przepisy dotyczące podnajmu różnią się w zależności od stanu, ale jeśli jest to dozwolone, pierwotny najemca jest ostatecznie odpowiedzialny za stan nieruchomości. „Jeśli podnajmujący nie zapłacą ani nie wyrzucą mieszkania, wynajmujący może po ciebie przyjechać po odszkodowanie, ponieważ nadal jesteś prawnie odpowiedzialny”, mówi.

Sukces tej opcji naprawdę zależy od znalezienia wysokiej jakości podnajmu, któremu ufasz. Niektórzy właściciele będą również bawić się z pomysłem zwolnienia z pracy, jeśli przedstawisz nowego najemcę, który zgodzi się podpisać umowę na nową, pełną umowę najmu.

„Najemca zastępujący ukończyłby proces ubiegania się o wizę, tak jak każda inna perspektywa”, mówi McQueen. „Jeśli zostaną zatwierdzone przez właściciela, najemca zostanie zwolniony w dniu rozpoczęcia nowej umowy najmu”.

Możesz także wykonać skomplikowane, ale dobrze znane losowanie współlokatora. Clardie mówi, że wiąże się to z dodaniem nowego współlokatora do umowy najmu i ostatecznie pozostawieniem im mieszkania. Polega ona na podpisaniu aneksu w celu włączenia nowego współlokatora i usunięcia się z najmu po krótkim czasie.

„Po prostu upewnij się, że nowi najemcy sami kwalifikują się do dzierżawy i że są gotowi zwolnić cię z dzierżawy, podpisując ostateczne uzupełnienie” - mówi Clardie.

Skorzystaj z siły negocjacji.

Jeśli nie masz dobrego powodu, aby odejść i nie możesz znaleźć podnajmującego, nie rozpaczaj. „Jeśli wszystko inne zawiedzie, odwołaj się do dobrej woli właściciela” - mówi McQueen. „Postaraj się powiadomić z jak największym wyprzedzeniem i posprzątaj mieszkanie od góry do dołu”.

Mcqueen sugeruje również opracowanie planu spłat z wynajmującym, jeśli nie możesz jednocześnie zapłacić opłaty za przerwę w dzierżawie. „Większość właścicieli wolałaby raczej pobierać zaległe kwoty w miarę upływu czasu, niż musiała oddawać 20 lub 30 procent agencji windykacyjnej”, mówi.

Powiedz, że wychodzisz z mieszkania, ponieważ kupujesz nowy dom, ale twój właściciel nie jest wrażliwy na twój urok. Clardie mówi, że możesz poprosić swojego pośrednika w obrocie nieruchomościami o uiszczenie opłaty za przerwanie najmu. I dobra wiadomość: Leazer mówi, że nigdy nie boli, aby mieć uzasadnioną historię szlochu, która może spodobać się lepszej naturze twojego właściciela. Obejmuje to utratę pracy lub poważną chorobę.

ZWIĄZANE Z:Przeprowadzka jest stresująca, ale ten prosty sekret może sprawić, że będzie to szczęśliwe doświadczenie

Odświeżaj przepisy stanowe.

Przeprowadź badania dotyczące prawa stanowego, korzystając z witryny takiej jak American Apartment Owners Association, która ma interaktywną mapę szczegółowo opisującą stanowe prawa właściciela i najemcyoraz przygotuj dokumentację i punkty do rozmowy.

„Przez większość czasu potrzebna jest szczera, ale przyjazna rozmowa z właścicielem,” mówi Clardie. Ale jeśli wszystko inne zawiedzie ...

Wiedz, kiedy sprowadzić prawnika.

W ostateczności należy skontaktować się z prawnikiem i tylko w przypadkach, gdy wynajmujący zaniedbuje. „Rozważ zatrudnienie prawnika, jeśli wynajmujący naruszył prawo mieszkaniowe, a mimo to odmawia wypowiedzenia umowy najmu bez kary” - mówi Williams. „Dokumentuj wszystko - datę, godzinę, kto, co, kiedy i gdzie wynajmujący naruszył prawo lub umowę najmu.”

Przygotuj się na następny raz.

Następnym razem, gdy podpiszesz umowę najmu, przygotuj się na możliwość wcześniejszej przerwy. Jeśli aktywnie poszukujesz pracy, starając się przedłużyć umowę najmu, Clardie sugeruje rozważenie opcji z miesiąca na miesiąc. Lub sprawdź, czy istnieje krótkoterminowa dzierżawa - trzy lub sześć miesięcy - z premią, jeśli wiesz, że masz zamiar zamknąć dom.

Na koniec zawsze czytaj umowę najmu i zadawaj pytania. Jeśli istnieje język lub grzywny, z którymi się nie zgadzasz (lub nie rozumiesz), poszukaj innego miejsca.

ZWIĄZANE Z: 9 pytań typu Make-Or-Break, które należy zadać przed wynajęciem pierwszego mieszkania