Co należy wiedzieć o kredytach hipotecznych: ile możesz sobie pozwolić na kredyt hipoteczny, ubezpieczenie kredytu hipotecznego i nie tylko

O ile nie masz gdzieś ukrytej skrytki gotówki - wystarczającej, by wydać kilkaset tysięcy dolarów na swój wymarzony dom - będziesz musiał pożyczyć pieniądze, aby kupić dom. Wielkość kredytu hipotecznego, do którego możesz się kwalifikować, określi zatem, które nieruchomości mieszczą się w twoim przedziale cenowym. Zanim zaczniesz poważnie przyglądać się domom, musisz dowiedzieć się, ile kredytu hipotecznego - a co za tym idzie, ile domu - możesz sobie pozwolić.

„Twój dochód decyduje o wielkości kredytu” - mówi Andrea Koryn Williams, CFP, CLU, ChFC, doradca ds. Zarządzania majątkiem w Northwestern Mutual.

Próbując ubiegać się o pożyczkę, musisz przedstawić dowód dochodu. Pożyczkodawcy sprawdzą również Twoje raporty kredytowe, aby zidentyfikować inne formy zadłużenia - pożyczki studenckie, pożyczki osobiste, pożyczki samochodowe itp. Wykorzystają te informacje do obliczenia wskaźnika zadłużenia do dochodów: kwoty, którą jesteś winien w stosunku do Twojego dochodu. Kredytodawcy chcą mieć pewność, że miesięczne spłaty zadłużenia, w tym proponowane spłaty kredytu hipotecznego, będą przystępne, biorąc pod uwagę Twoje dochody.

„Większość pożyczek wymaga 43-procentowego wskaźnika zadłużenia do dochodów” - mówi Michele Hammond, doradca w zakresie kredytów mieszkaniowych w Chase Private Client. „Na przykład, jeśli klient zarabia 120 000 USD rocznie, jest to równowartość 10 000 USD miesięcznych zarobków brutto. Dlatego klient z takim scenariuszem może zwykle kwalifikować się do wydania do 4300 USD miesięcznie na wszystkie wydatki ujęte w raporcie kredytowym - nie tylko na mieszkanie ”.

Innymi słowy, Twój dochód musi być wystarczająco wysoki, abyś mógł z łatwością pozwolić sobie na spłatę kredytu hipotecznego, oprócz wszelkich innych rat kredytu. Aby obliczyć, na ile możesz sobie pozwolić na kredyt hipoteczny, podziel roczne wynagrodzenie lub dochód gospodarstwa domowego przez 12. Pomnóż tę liczbę przez 0,43. Jeśli masz inne długi, odejmij te miesięczne płatności od liczby. Ta ostateczna kwota to największa miesięczna rata kredytu hipotecznego, na jaki możesz sobie pozwolić. Aby uzyskać bardziej szczegółowe zestawienie wysokości kredytu hipotecznego, na który Cię stać, znajdziesz kilka bezpłatnych kalkulatorów hipotecznych online; NerdWallet ma świetny.

Jednak ubieganie się o jak największą pożyczkę nie jest dobrym pomysłem. „Dobrą zasadą jest zadanie sobie pytania:„ Ile powinienem pożyczyć? ”Zamiast:„ Ile mogę pożyczyć? ”- mówi Kathy Cummings, wiceprezes ds. Rozwiązań dla właścicieli domów i programów mieszkaniowych w Bank Ameryki. „To podejście koncentruje się na kwocie, która wygodnie pasuje do Twojego budżetu”.

Hammond twierdzi, że istnieje kilka innych czynników, które mogą determinować, w tym ocena kredytowa i wielkość zaliczki na ile możesz sobie pozwolić na kredyt hipoteczny, ale dochód jest przydatnym punktem wyjścia, ponieważ istnieje możliwość spłaty kredytu klucz.

Obliczając opcje kredytu hipotecznego, nie zwracaj jednak uwagi tylko na tę miesięczną płatność. Potencjalni nabywcy domów muszą zrozumieć, że miesięczna płatność nie pokazuje pełnego obrazu, mówi Nancy DeRusso, starszy wiceprezes i kierownik działu coachingu w Ayco, firma Goldman Sachs oferująca sponsorowane przez firmę programy doradztwa finansowego

DeRusso mówi, że ludzie zwykle koncentrują się na tej miesięcznej wielkości płatności, ale to coś więcej, w tym koszty zamknięcia, opłaty za wycenę i inspekcje domu, media, naprawy i inne. Niektóre z tych kosztów zostaną poniesione z góry i zapłacone w momencie zakupu, ale inne zwiększą miesięczny koszt posiadania domu. Aby zorientować się, jakie będą te koszty, DeRusso zaleca rozmowę z pożyczkodawcą lub pośrednikiem w handlu nieruchomościami na temat z góry koszty, a po znalezieniu wymarzonego domu, u obecnego właściciela domu o miesięcznych lub rocznych wydatkach w obliczu.

Oprócz sprawdzania Twoich dochodów, pożyczkodawcy będą analizować Twoją zdolność kredytową i raporty kredytowe. Wyższe wyniki kredytowe sprawiają, że pożyczkobiorcy są bardziej atrakcyjni dla pożyczkodawców i mogą pomóc Ci uzyskać niższe oprocentowanie, ale pożyczkodawcy dostosują swoje oczekiwania dotyczące ocen kredytowych w oparciu o otoczenie gospodarcze, Williams mówi. Jeśli czasy są trudne i wiele osób nie jest w stanie dokonać płatności, pożyczkodawcy mogą zaostrzyć ograniczenia i być mniej skłonni do pożyczania pieniędzy osobom o niższych wynikach; mogą swobodnie zatwierdzać osoby z niższymi wynikami kredytowymi, jeśli warunki są dobre.

Jeśli masz nadzieję na zakup domu w najbliższej przyszłości i będziesz potrzebować kredytu hipotecznego, aby go spłacić, zacznij już teraz pracować nad zmniejszeniem zadłużenie i wskaźnik wykorzystania kredytu - ile z dostępnego kredytu wykorzystujesz w danym miesiącu - na zwiększenie kredytu wynik.

„Wiele osób może nie wiedzieć, że istnieje kilka rodzajów kredytów hipotecznych” - mówi Lauren Wybar, CFP, starszy doradca finansowy w Vanguard Personal Advisor Services. „Potencjalny nabywca domu powinien rozumieć różne rodzaje dostępnych pożyczek, sposoby ich kwalifikowania oraz potencjalne korzyści, jakie oferują”.

Gdy już zorientujesz się, na jaką kwotę kredytu hipotecznego możesz sobie pozwolić, zacznij sprawdzać rodzaje dostępnych kredytów hipotecznych. 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu to najpopularniejszy kredyt hipoteczny w Stanach Zjednoczonych, ale jeśli jesteś zainteresowany, masz o wiele więcej opcji.

Pożyczki konwencjonalne vs. pożyczki niekonwencjonalne

„Tradycyjny kredyt hipoteczny jest oferowany przez prywatnego pożyczkodawcę, podczas gdy niekonwencjonalne kredyty hipoteczne, takie jak FHA [Federal Housing Administration] lub VA [Veteran Affairs], są pożyczkami rządowymi dla określonych kwalifikujących się nabywców ”, Wybar mówi.

Pożyczki konwencjonalne są dostępne dla ogółu ludności, oferowane przez prywatnych pożyczkodawców i są objęte standardową przedpłatą oraz warunkami, które większość ludzi kojarzy z hipoteką. Niekonwencjonalne kredyty hipoteczne są wspierane przez programy rządowe, takie jak FHA lub Departament Spraw Weteranów, aby uczynić posiadanie domów bardziej dostępnymi dla niektórych grup.

„Bariery wejścia są znacznie niższe” - mówi Williams o pożyczkach FHA, które są zazwyczaj dostępne dla osób o niższych wynikach kredytowych. Pożyczki niekonwencjonalne również nie zawsze wymagają 20-procentowej wpłaty zaliczki, co sprawia, że ​​kupowanie domu jest dużo bardziej wykonalne dla wielu osób. Pożyczki niekonwencjonalne również często mają niższe stopy procentowe. Nie są jednak pozbawione wad, a mianowicie konieczności opłacenia ubezpieczenia kredytu hipotecznego - o czym poniżej.

Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu vs. hipoteki o zmiennym oprocentowaniu

W przypadku kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu oprocentowanie kredytu jest ustalane w momencie zaciągnięcia kredytu i pozostaje takie samo przez cały okres kredytowania. (Możesz zmienić oprocentowanie kredytu hipotecznego przez refinansowanie, ale pierwotna pożyczka pozostanie taka sama.) Kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej (zwane także kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej lub ARM) z drugiej strony mają stawki, które można dostosowywać w trakcie trwania pożyczki po wstępnym okresie.

Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu zazwyczaj mają niższą stopę procentową i niższą miesięczną spłatę na początku pożyczki, mówi Hammond, ale tak jest znany również z wpadania kredytobiorców w poważne kłopoty: forma kredytów hipotecznych o regulowanym oprocentowaniu przyczyniła się do kryzysu mieszkaniowego pod koniec XXI wieku. Po określonym czasie oprocentowanie kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej może się zmieniać, rosnąć lub spadać wraz z większymi siłami ekonomicznymi. Jeśli oprocentowanie spada, pożyczkobiorcy oszczędzają pieniądze, ale jeśli stopa rośnie, pożyczkobiorcy mogą stanąć w obliczu większych (być może nieosiągalnych) płatności miesięcznych. Oprocentowanie kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej zmienia się zgodnie z ustalonym harmonogramem, który może być roczny lub miesięczny, ale to, czy wzrosną, czy spadną, jest nieprzewidywalne.

Kredyty hipoteczne o zmiennym lub zmiennym oprocentowaniu mogą być wykorzystywane na korzyść pożyczkobiorcy, ale każdy, kto chce zaciągnąć jedną z tych pożyczek, powinien mieć pewność, że rozumie potencjalne konsekwencje. Jednak te kredyty hipoteczne mogą pomóc kredytobiorcom zaoszczędzić pieniądze.

„Klienci, którzy decydują się na kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, powinni w pełni rozumieć wszystkie związane z nimi ryzyka pozostanie w pożyczce po zakończeniu okresu wstępnego i możliwości dostosowania stawki ”- Hammond mówi. „Kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej są zazwyczaj opcją dla klientów, którzy planują przeprowadzić się w określonych ramach czasowych lub tych, którzy mają możliwość pełnej spłaty kredytu hipotecznego w krótkim czasie”.

Kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu są z pewnością bardziej spójne, ale jeśli są zaciągane, gdy stopy procentowe są wysokie i oprocentowane późniejszy spadek, pożyczkobiorcy musieliby refinansować - czasami kosztowny proces - aby skorzystać z tych niższych stawki. Jeśli jednak jesteś w stanie wziąć kredyt hipoteczny, gdy oprocentowanie jest niskie, tak jak podczas kryzysu gospodarczego COVID-19, możesz być ustawiony na cały okres spłaty kredytu.

Kredyty hipoteczne 10-letnie, 15-letnie, 20-letnie i 30-letnie

Chociaż najczęściej mówi się o 30-letnich kredytach hipotecznych, można uzyskać kredyt hipoteczny na wiele różnych okresów. Liczba lat określa, ile czasu masz na spłatę kredytu hipotecznego: ukochany 30-letni kredyt hipoteczny daje ludziom 30 lat na spłatę kredytu mieszkaniowego wraz z odsetkami. Z drugiej strony, 10-letni kredyt hipoteczny daje ludziom tylko 10 lat na spłatę pełnego kosztu kredytu hipotecznego wraz z odsetkami - ale już po dziesięciu latach są wolni od długów.

Każdy przyrost ma swoje własne zalety i metodę określania stóp procentowych, ale ogólnie rzecz biorąc, dzięki krótszym pożyczkom oszczędzasz pieniądze. Twoje miesięczne raty będą znacznie większe przy 15-letniej pożyczce, ale na dłuższą metę zapłacisz mniej, ponieważ zapłacisz mniej odsetek - i przestajesz spłacać wszystko razem po 15 latach, kiedy pożyczka jest spłacana i jesteś właścicielem domu pełny. Krótsze pożyczki mają również zwykle niższe stopy procentowe, ponieważ pożyczkodawcy postrzegają krótsze terminy pożyczek jako inwestycje mniej ryzykowne niż dłuższe i pozwalają właścicielom budować kapitał własny szybciej.

Wszystko ma sens, gdy pamiętasz, że odsetki to koszt pożyczenia pieniędzy: kiedy pożyczasz pieniądze na dłuższy czas, będziesz musiał dodatkowo zapłacić za ten czas. Kiedy pożyczasz od kogoś pieniądze i nie trzeba ich w całości spłacać przez 30 lat, musisz zapłacić za luksus czasu - a ta dodatkowa płatność przybiera formę odsetek.

Zanim zaczniesz walczyć o oszczędzający pieniądze 10- lub 15-letni kredyt hipoteczny, pamiętaj, że te pożyczki mają większe miesięczne raty. Dłuższe pożyczki mają niższe spłaty, co pozwala ludziom kupować większe, ładniejsze lub lepiej usytuowane domy, za które mają więcej czasu. Mogą również oszczędzać pieniądze na inne cele - edukację, emeryturę itp. - lub inwestować je, jednocześnie spłacając swój dług. Przy krótszych pożyczkach ryzykujesz, że miesięczna rata będzie tak wysoka, że ​​nie będziesz w stanie zaoszczędzić pieniędzy.

Chociaż zawsze jest to możliwe spłacić wcześniej swój kredyt hipoteczny, ważne jest, aby zastanowić się, jaki okres pożyczki jest najlepszy dla Twoich długoterminowych planów finansowych.

Zadatek to początkowa kwota, jaką płacisz za swój dom. Płacenie za dom nie polega wyłącznie na spłacie kredytu hipotecznego: musisz też odłożyć z góry niewielką kwotę, aby kupić nieruchomość. Tradycyjnie pożyczkodawcy żądają 20 procent całkowitego kosztu domu: jeśli szukasz domu za 200 000 USD, oznacza to potrzebujesz co najmniej 40 000 USD na zaliczkę, plus wszelkie powiązane koszty zamknięcia i opłaty z góry z tytułu zakupu proces.

Oszczędzanie wystarczającej ilości pieniędzy na tę zaliczkę jest powszechną przeszkodą w posiadaniu domu: nawet jeśli ludzie mają wystarczający dochód, aby pozwolić sobie na miesięczne spłaty kredytu hipotecznego, zaoszczędzenie takiej kwoty może zająć lata. Na szczęście istnieją pożyczki, które nie wymagają 20-procentowego wkładu własnego. Pożyczki niekonwencjonalne, takie jak pożyczki FHA lub VA, akceptują niższe zaliczki na podstawie różnych czynników, w tym dochodów. W większości obszarów istnieją również programy prywatne i wspierane przez rząd, które mogą pomóc w opłaceniu zaliczek, kosztach zamknięcia i przystępności, aby uczynić posiadanie domu bardziej dostępnym, mówi Cummings.

Niższe zaliczki brzmią świetnie, ale zwykle prowadzą do wyższych miesięcznych płatności. Wracając do tego domu 200 000 $: jeśli wpłacisz zaliczkę w wysokości 40 000 $, jesteś winien tylko 160 000 $ plus odsetki. Jeśli wpłacisz mniejszą zaliczkę, będziesz winien więcej pieniędzy z tytułu kredytu hipotecznego w tym samym okresie, więc Twoje miesięczne raty będą większe. (Istnieje również możliwość, że będziesz musiał zapłacić prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego lub ubezpieczenie kredytu hipotecznego, wyjaśnione poniżej). Im więcej odłożysz, tym mniej będziesz winien: będziesz mieć mniejszą pożyczkę do spłaty. Niższa zaliczka może brzmieć jak dobra okazja, ale zanim się na nią zdecydujesz, zastanów się, jak wpłynie ona na Twoje miesięczne płatności.

Jeśli chcesz kupić dom, dowiedz się, jakiego rodzaju zaliczki możesz potrzebować, i zacznij oszczędzać. Nawet jeśli jesteś w stanie zapłacić mniej niż 20 procent swojej pierwszej wpłaty, posiadanie dodatkowych pieniędzy w banku nie zaszkodzi.

Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego i ubezpieczenie kredytu hipotecznego są dodawane do miesięcznej raty kredytu hipotecznego. Zazwyczaj są wymagane, gdy nabywca domu wpłaca zaliczkę w wysokości mniej niż 20 procent ceny zakupu domu i chronią pożyczkodawcę, a nie właściciela domu, na wypadek, gdyby właściciel domu nie był w stanie spłacić kredytu hipotecznego pożyczka.

Jeśli potencjalny nabywca domu nie może znaleźć pieniędzy na 20-procentową wpłatę, pożyczkodawcy mogą uznać go za ryzykownego pożyczkobiorcę. Mogą nadal zatwierdzać kredyt hipoteczny, ale w wielu przypadkach będzie to wiązało się z wymogiem zapłacenia przez kredytobiorcę składki za ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Prywatne ubezpieczenie hipoteczne jest powiązane z konwencjonalnymi pożyczkami, a stawki różnią się w zależności od kwoty zaliczki i zdolności kredytowej. Według Hammonda jest to zazwyczaj dodatkowy roczny koszt wynoszący od 0,3 do 1,5 procent kredytu hipotecznego, choć może się on różnić.

Większość pożyczek niekonwencjonalnych - szczególnie pożyczki FHA - wymaga ubezpieczenia hipotecznego. Chociaż warunki i stawki różnią się w zależności od tego, czy posiadasz pożyczkę FHA czy USDA, ubezpieczenie kredytu hipotecznego zwiększa kwotę pożyczki i całkowity koszt pożyczki, zgodnie z Biuro Ochrony Konsumentów.

Rozważ prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego i ubezpieczenie kredytu hipotecznego jako wadę wpłacania mniejszej zaliczki. Chociaż początkowo oszczędzasz pieniądze, Twoje miesięczne płatności będą większe niż byłyby przy 20-procentowej wpłacie zaliczkowej. W większości przypadków prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego nie jest już wymagane, gdy masz 20% kapitału dom - po zapłaceniu około 20 procent ceny sprzedaży domu jako zaliczki i co miesiąc płatności. Aby ustalić, że masz 20% kapitału, prawdopodobnie będziesz musiał refinansować w celu usunięcia mandatu PMI.