Jeśli rozważasz zakup domu z opłatami HOA, najpierw zadaj te pytania

Zanim dokonasz tego, co dla wielu ludzi jest największym zakupem w ich życiu, będziesz chciał zapytać o historię wzrostu składek HOA w potencjalnej społeczności. Jest to z pewnością jedno z najbardziej podstawowych i ważnych pytań, jakie należy zadać w związku z HOA. Odpowiedź może znacząco wpłynąć na Twoje miesięczne wydatki.

„Może to być czerwona flaga, jeśli HOA konsekwentnie podnosiła swoje należności w ciągu ostatnich kilku lat. Może to oznaczać, że to samo może przydarzyć się Tobie jako mieszkańcowi, a każdego roku możesz mieć do czynienia ze zwiększonymi składkami” – mówi Andy Taylor, dyrektor generalny Strona główna Credit Karma. „Z drugiej strony, jeśli minęło trochę czasu, odkąd HOA podniosła składki, może to oznaczać, że w najbliższej przyszłości mogą podnieść składki”.

Powinieneś rozumieć harmonogram opłat, a także jasne ramy czasowe, kiedy będą następne spodziewaj się ponownego wzrostu składek, więc niedługo potem nie zaskoczy Cię znacznie wyższa miesięczna stawka Wprowadzać się.

To również jest prawdopodobnie jedno z najbardziej istotnych pytań, jakie możesz zadać. Oto dlaczego: część miesięcznych opłat HOA, które będziesz płacić, jest zazwyczaj kierowana do funduszu rezerwowego stowarzyszenia na pokrycie przyszłych napraw, wymiany lub projektów awaryjnych w społeczności.

Bez odpowiedniej kwoty w tym funduszu HOA może nie być w stanie pokryć takich przyszłych potrzeb. I oto kluczowy punkt, brak środków rezerwowych lub częściowo lub niewystarczająco zasilone konto rezerwowe w momencie zakupu nowego domu, jest znakiem, że składki HOA prawdopodobnie wzrosną. I trzymaćwzrastający dopóki stowarzyszenie nie osiągnie swoich celów w zakresie finansowania rezerw.

„Zapytaj, ile rezerw są obecnie finansowane jako procent całkowitego budżetu HOA na naprawy”, wyjaśnia Roger Cummings, Reali pośrednik rekordu. „To pytanie pomaga zrozumieć wypłacalność finansową HOA oraz to, jak dobrze utrzymują i monitorują swój budżet”.

Jeśli odpowiedź jest mniejsza niż 30 procent, to nie jest dobra wiadomość, mówi Cummings. Obecne finansowanie rezerwowe w wysokości od 30 do 60 procent celu stowarzyszenia jest nieco lepszą odpowiedzią. Ale najlepiej, jeśli chcesz, aby odpowiedź była taka, że ​​​​konto rezerwowe stowarzyszenia jest finansowane w co najmniej 60 procentach, jeśli nie więcej.

„Wszystko mniej niż 60 procent może oznaczać, że w najbliższym czasie zostanie podniesiona specjalna ocena lub wzrosną składki, jeśli zbliża się naprawa lub wymiana w dużej społeczności”, wyjaśnia Cummings.

Wiele HOA będzie okresowo przeprowadzać badania rezerw, a badania te informują stowarzyszenie o odpowiednim zakresie lub poziomie funduszy rezerwowych, powinien mieć pod ręką, aby pokryć nieoczekiwane sytuacje awaryjne, różne projekty wymiany lub ulepszenia HOA, dodaje adwokat Ben Gottlieb, współzałożyciel z siedzibą w Arizonie MacQueen i Gottlieb.

HOA podchodzą do finansowania dużych projektów i aktualizacji w inny sposób, w zależności od ich wielkości, dojrzałości i filozofii, mówi Claire Hunsaker, dyrektor generalny strony internetowej poświęconej finansom osobistym Zapytaj Flossie.

„Jak bardzo polegają na specjalnych ocenach, może mieć duży wpływ na twoje finanse jako członka. Nowszy HOA może w dużym stopniu polegać na specjalnych ocenach dotyczących planowanych ulepszeń i nieplanowanych napraw, ponieważ nadal stopniowo buduje fundusz rezerwowy z opłat HOA” – wyjaśnia Hunsaker. „Mogą również polegać na specjalnych ocenach, jeśli przewidują szybszy średni obrót między jednostkami”.

Najlepiej byłoby, gdyby HOA poinformował Cię, że nie planuje wdrażania żadnych specjalnych ocen i nie polega na tym podejściu do potrzeb finansowych.

„Oceny specjalne to dodatkowe wydatki ponoszone przez właściciela domu poza normalnymi miesięcznymi opłatami. W zależności od przedmiotu naprawy lub wymiany mogą one kosztować od kilkuset do kilkudziesięciu tysięcy dolarów”, wyjaśnia Cummings z Reali. „Czasami HOA może zaoferować pożyczkę lub płatności w czasie, ale jeśli nie są dobrze finansowane, zwykle będzie to jednorazowa płatność z własnej kieszeni”.

Ryzykując wyczerpanie tego konkretnego pytania, będziesz chciał również zapytać, czy HOA ma ślad ewidencja zwiększania należności z tytułu HOA o określoną kwotę, lub jeśli ma harmonogram planowanych podwyżek, możesz widok. Wiedza o tym pozwoli ci dokładniej zaplanować podwyżki w twoim budżecie domowym, a może nawet pomoże ci określić, czy możesz sobie pozwolić na życie w społeczności.

„Dom to duża inwestycja, niezależnie od tego, jak długo planujesz w nim pozostać, dlatego ważne jest, aby wiedzieć, ile będziesz winien HOA każdego roku” – mówi Bailey Carson, ekspert ds. domów w Angi. „Wiedza na pewno, że składki z tytułu HOA wzrosną o 3 procent każdego roku, jest zupełnie inna niż nieoczekiwany wzrost o 10 procent”.

Jeśli stowarzyszenie ma w przeszłości znaczące, nieoczekiwane skoki w miesięcznych składkach, może to być oznaką złego zarządzania.

„Wiedza o tym, jak często i dlaczego składki są podnoszone, ma kluczowe znaczenie dla Ciebie i przystępności domu dzisiaj i w przyszłości, ale także mówi o kondycji finansowej HOA” – dodaje Betsy Ronel, pośrednik handlu nieruchomościami Compass z siedzibą w hrabstwie Westchester w stanie Nowy Jork. „Chcesz wiedzieć, czy składki są podnoszone według ustalonej stawki i jakie podwyżki mają dotyczyć? Czy pobierane są opłaty za projekt? A czy głosujemy na różne rzeczy? Jeśli nie, kto podejmuje decyzje finansowe i czy jest on zaangażowany w HOA? Czy mieszkają w społeczności, czy są stroną zewnętrzną?”

Zadawanie tego pytania jest tylko podstawowym testem porównawczym, mówi Kevin Taylor z InSight.

„Chciałbym tylko wiedzieć, że miesięczny koszt moich opłat HOA, ujednolicony na podstawie powierzchni nieruchomości, był zgodny z innymi dzielnicami w moim mieście i innymi budynkami lub społecznościami o tej samej wielkości i podobnym typie budynków”, wyjaśnia Taylora. „Nikt nie chce przepłacać, a znajomość opłat podzielonych przez powierzchnię kwadratową to najlepszy sposób na pogodzenie i rozpoczęcie porównywania kosztów HOA”.

Gdy już poznasz wysokość potencjalnych opłat HOA i jak często mogą one wzrosnąć, będziesz chciał to zrozumieć na co konkretnie płaci się za te pieniądze, abyś mógł zdecydować, czy naprawdę warto płacić za ten koszt ty.

Na przykład, czy składki HOA pokrywają utrzymanie wspólnego basenu lub kortów tenisowych? Jeśli tak, czy jesteś gotów zapłacić kilkaset dolarów miesięcznie na takie składki, jeśli nie masz żadnego zainteresowania korzystaniem z tego typu udogodnień? Jeśli odpowiedź brzmi „nie”, twoje pieniądze mogą być lepiej wydane gdzie indziej, na przykład w społeczności, która nie ma składek HOA, co pozwoliłoby ci wykorzystać te dodatkowe pieniądze co miesiąc na inne rzeczy.

„Jeśli są dostępne dla mieszkańców obszary wspólne, takie jak baseny, siłownie, korty tenisowe lub parki, dowiedz się, jaka jest odpowiedzialność HOA za ich utrzymanie”, mówi Carson z Angi. „Dowiedz się, czy są odpowiedzialni za odśnieżanie, koszenie trawy lub utrzymanie chodników i dróg w całej społeczności. Gdy już wiesz, ile pokrywają Twoje składki i ile one kosztują, możesz podjąć świadomą decyzję, czy nieruchomość jest właściwą decyzją finansową dla Ciebie i Twojej rodziny”.

Jest to pytanie, które może przeoczyć potencjalni właściciele domów, którzy nie zdają sobie sprawy z jego znaczenia. Ale im więcej kosztów operacyjnych ma HOA, tym więcej będziesz płacić każdego miesiąca i roku.

„Zazwyczaj im więcej ludzi zatrudniają, tym wyższe są Twoje składki z tytułu HOA” – wyjaśnia Andy Taylor z Credit Karma Home. „Liczba pracowników zwykle zależy od takich rzeczy, jak liczba jednostek w nieruchomości lub udogodnienia na terenie obiektu, zwłaszcza te, które wymagają szczególnej uwagi, takie jak basen lub architektura krajobrazu”.

Do tej pory, jeśli zadałeś niektóre lub wszystkie pytania, które już nakreśliłeś, powinieneś dobrze wiedzieć, z czym prawdopodobnie będą się wiązać Twoje przyszłe koszty mieszkaniowe. Ale jest jeszcze jedno pytanie, które możesz zadać: czy HOA ogranicza twoją możliwość wynajęcia domu. To oczywiście ważne, jeśli planujesz przeprowadzkę w przyszłości, ale nie chcesz sprzedawać nieruchomości.

„Niektóre HOA mają ograniczony procent jednostek, które można wynająć, podczas gdy inne ustalają obowiązkowy okres obłożenia, na przykład jeden rok przed zezwoleniem na konwersję na wynajem”, mówi Cummings z Reali. „Oczywiście im mniej ograniczeń, tym lepiej”.